News

ΑΡΘΡΟ - Εκποιήσεις και Αγοραστές

07 April, 2015

Του Αντώνη Λοΐζου F.R.I.C.S. & Συνεργάτες Λτδ,
Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης

Θα πρέπει να δώσουμε τα εύσημα στο ΑΚΕΛ για την προώθηση εκ μέρους του της νομοθεσίας για μη εκποιήσεις, για εκείνα τα ακίνητα που οι αγοραστές εξόφλησαν το τίμημα αγοράς αλλά είναι εγκλωβισμένοι στις υποθήκες του πωλητή. Αυτή είναι μια αξιόλογη προσπάθεια της οποίας η κατάληξη σε νόμο προκάλεσε γενική προσωρινή ανακούφιση σε εκτεθειμένους αγοραστές καθότι ο πρόεδρος δεν έχει υπογράψει τον σχετικό νόμο ακόμα.

Με την εφαρμογή του νόμου, θα πρέπει να αρχίσει ο εξαναγκασμός της ελεύθερης μεταβίβασης εκ μέρους των δανειστών, διότι όπως είναι σήμερα οι νοοτροπίες ορισμένων χρηματοδοτών δεν δίδουν το ελεύθερο προς μεταβίβαση ακόμη και εάν εξέδωσαν εκ των προτέρων τα ελεύθερα της μεταβίβασης (releases), έστω ακόμη και αν εξέδωσαν τραπεζική εγγύηση οι ίδιοι για μεταβιβάσεις (προκαλώντας ίσως κάποιο νομικό αδίκημα εις βάρος τους).

Το θέμα που παραμένει είναι, ναι μεν οι τράπεζες δεν θα μπορούν να εκποιήσουν τα ακίνητα που είναι εξοφλημένα, αλλά οι τράπεζες να επιτρέπουν τις μεταβιβάσεις, εάν και ο αγοραστής ξόφλησε 100% την τιμή πώλησης, ως επίσης και τους κτηματικούς/Δημοτικούς φόρους που του αναλογούν.
Η λογική συνέχεια είναι κατ’ εμάς να είναι αναγκασμένοι οι χρηματοδότες να επιτρέπουν τις μεταβιβάσεις, αφαιρώντας τις υποθήκες και τυχόν μέμο που υπάρχουν σε συγκεκριμένες μονάδες, αφού έτσι πλέον δεν θα μπορούν να τα εκποιήσουν. Άρα με τον τρόπο αυτό ο δανειστής δεν βρίσκεται σε χειρότερη μοίρα σε σχέση με τον εγκριθέντα νόμο.

Εδώ ίσως να υπάρχει πρόβλημα μια και που είναι λογικό να μην προσφέρουν δάνεια οι χρηματοδότες, αφού δεν θα μπορούν να εκποιήσουν την υποθήκη. Αυτό όμως αποτελεί μελλοντικό θέμα των χρηματοδοτών (και όχι υποθέσεις που προηγούνται του νέου νόμου), η οποία θα πρέπει να εξασκεί αυστηρό έλεγχο στα εισοδήματα του developer από τις πωλήσεις, ότι πράγματι τα εισέπραξε, τοποθετούνται στον λογαριασμό του έργου και εκταμιεύονται με την έγκριση της τράπεζας (π.χ. χρήση πολιτικού μηχανικού σε περίπτωση ανάπτυξης). Τυχόν περισσεύματα εισοδήματος/κόστους ανά μονάδα θα κατακρατούνται από την τράπεζα μέχρι της συμπλήρωσης του έργου. Με τον τρόπο αυτό εάν υπάρξουν απούλητες μονάδες στο τέλος, τα περισσεύματα εάν υπάρχουν να χρησιμοποιούνται για τα υπόλοιπα κόστη (περιλαμβανομένων κτηματικών/Δημοτικών φόρων/φόρος εισοδήματος κλπ).

Η νέα αυτή νομοθεσία θα θέσει και τις τράπεζες σε μια πιο υγιή βάση σε νέα έργα-αγοραστές/πωλητές όπου:
i. Εκεί που χρηματοδοτούν τον developer π.χ. να υπάρξει στενή παρακολούθηση στα έξοδα και έσοδα βάσει προϋπολογισμού με έλεγχο είτε εσωτερικά από ομάδα της τράπεζας, είτε/και από ιδιώτες εξωτερικούς συμβούλους που θα ενεργούν εκ μέρους της τράπεζας.
ii. Σε περίπτωση χρηματοδότησης αγοραστών που καλείται ο πωλητής να είναι και εγγυητής στα λεγόμενα “corporate guarantees” να συμμετάσχει και ο εγγυητής στην αξιολόγηση του χρηματοδοτημένου αγοραστή, μια και που μέχρι σήμερα η τράπεζα αξιολογούσε τον δανειζόμενο ερήμην του εγγυητή, φέροντας έτσι μέχρι σήμερα την ευθύνη ο εγγυητής, χωρίς όμως την αξιολόγηση και εκ μέρους του εγγυητή.
iii. Η τυχόν μη εκπλήρωση των υποχρεώσεων του αγοραστή, ο οποίος εν τω μεταξύ κατέθεσε το συμβόλαιο του και άρα ο εγγυητής δεν μπορεί να πάρει πίσω την πωληθείσα μονάδα για να την ξανά-πωλήσει και να καλύψει έτσι την εγγύηση του είναι μεγάλο άδικο ένα τερατώδες λάθος εις βάρος του πωλητή. Ως εκ τούτου με κάποιους κανονισμούς/νομοθεσία, ή ακύρωση της κατάθεσης και η ανάκτηση κατοχής εκ μέρους του εγγυητή με κενή διακατοχή (υπάρχουν διάφορα κόλπα που εφαρμόζονται τώρα εκ μέρους των αγοραστών) να είναι σχεδόν αυτόματη χωρίς την μακροχρόνια δικαστική οδό για ακύρωση του κατατεθέντος εγγράφου και νοουμένου ότι ο πωλητής έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του. Με τον τρόπο αυτό ο πωλητής θα μπορεί έτσι να είναι και αυτός καλυμμένος για την εγγύηση του. Τώρα όπως είναι το λεκτικό της εταιρικής εγγύησης, που είναι κοινό από όλους τους χρηματοδότες, ο αγοραστής παραμένει κάτοχος, εισπράττει τυχόν ενοίκια κλπ και καλείται ο εγγυητής (πωλητής) να καλύψει το χρέος του δανειζόμενου, χωρίς όμως να μπορεί να πάρει πίσω το ακίνητο, να το ξανά-πωλήσει είτε με πλειστηριασμό είτε άλλως πως και να επιστρέψει τυχόν πλεονάζουσα διαφορά στον αγοραστή/τράπεζα.
iv. Όπως έχει μέχρι σήμερα η όλη μεθοδολογία της υποθήκης/εγγύησης δεν λαμβάνει υπόψη τις τυχόν διαφοροποιήσεις των τιμών των ακινήτων. Όταν οι τιμές είναι αυξητικές δεν υπάρχει ιδιαίτερο πρόβλημα, εάν όμως είναι σε κατιούσα πορεία (όπως είναι τώρα) είμαστε της άποψης ότι σε τέτοια περίπτωση τυχόν διαφορά θα πρέπει να την επωμίζονται και οι δύο, δηλαδή τράπεζα/πωλητής/ developer, μια και που οι δύο/τρεις (σε περίπτωση αγοραστή) έχουν μελετήσει τις προοπτικές και άρα γιατί να φταίει μόνο ο developer/ πωλητής; Αυτό ασφαλώς σημαίνει αυξημένο ρίσκο στους χρηματοδότες και αυτό ίσως να αντικατοπτριστεί στο ύψος του τόκου/εξασφαλίσεων.

Αυτά και άλλα που χρήζουν συζήτηση μεν, αλλά πρέπει κατά την άποψη μας να τεθεί σε νέα βάση η έκδοση τίτλων με απλές διαδικασίες και όχι όπως είναι σήμερα. Με την αποτυχία της οικοδομικής αμνηστίας (μπορεί να διορθωθεί με μια απόφαση από το Υπουργικό Συμβούλιο), με την ανεφάρμοστη πρακτική που ισχύει τώρα, η προτεραιότητα του πωλητή/δανειστή θα πρέπει να είναι η έκδοση των τίτλων και εδώ είναι που χρειάζεται και η συμμετοχή του δανειστή/βοήθεια προς καλοπροαίρετο πωλητή και όχι όπως ισχύει σήμερα η εκποίηση ανεξάρτητα. Αυτό συμφέρει ιδιαίτερα στους χρηματοδότες και όπως έχει σήμερα το θέμα, υπάρχουν αναφορές σε μαζικές εκποιήσεις. Π.χ. έργο 30 μονάδων χωρίς τίτλους, ποιος θα το αγοράσει; ενώ εάν υπάρχουν 30 ξέχωροι τίτλοι είναι πιο ασφαλές για όλους, αυξάνοντας και την αξία τους με ταυτόχρονη μείωση του ρίσκου για όλους. Με τον τρόπο αυτό θα αποφευχθούν σε κάποιο βαθμό και οι λεγόμενες μαζικές εκποιήσεις/πωλήσεις δανείων χαρτοφυλακίου σε τρίτους κλπ.
Θα αναμένουμε τις εξελίξεις και θα επανέλθουμε.

www.aloizou.com.cy, ala-HQ@aloizou.com.cy